ТОП регионов России
с наибольшим инвестиционным потенциалом в коммерческой недвижимости
Российский рынок коммерческой недвижимости в 2024–2025 гг. демонстрирует устойчивость и адаптивность, несмотря на макроэкономические вызовы. Инфляция и высокая ключевая ставка ЦБ замедлили кредитование, однако интерес к вложениям в «твердые» активы остаётся высоким. Инвесторы, стремящиеся к пассивному доходу, продолжают переводить капитал из жилья в коммерческие объекты – офисы, торговые помещения, склады и стрит-ритейл – в поисках более высокой доходности и стабильных арендных потоков. При ограниченном новом предложении во многих регионах, арендные ставки на качественные офисные и складские помещения растут, что повышает привлекательность коммерческой недвижимости как класса активов.
Особенно заметен сдвиг интереса к регионам с бурным ростом деловой активности. Помимо традиционных столиц – Москвы и Санкт-Петербурга – инвесторы всё чаще присматриваются к крупным региональным центрам, где сочетание экономического роста, улучшение инфраструктуры и относительно низкая конкуренция создают высокий инвестиционный потенциал. Ниже рассмотрены ТОП регионов России с наибольшей привлекательностью для вложений в коммерческую недвижимость (офисную, торговую, складскую и стрит-ритейл) в 2024–2025 гг., с прогнозом тенденций до 2026–2027 гг. Мы проанализируем динамику рынков, рост интереса (в том числе по поисковым запросам и сделкам), деловую активность, транспортную инфраструктуру, ценовые уровни и потенциальную доходность в каждом регионе. Эта аналитика адресована частным инвесторам и профессионалам девелоперского/инвестиционного бизнеса, и основана на актуальных данных, включая экспертные оценки компании «Отелит» – российского девелопера коммерческой недвижимости, обладающего широкой экспертизой в этом сегменте.
Москва традиционно занимает первое место по объёму инвестиций и ликвидности коммерческой недвижимости. На столичный регион приходилось до 90% инвестиционных сделок в 2024 году, что отражает предпочтение институциональных инвесторов к надёжному московскому рынку. Несмотря на высокий базовый уровень, московский рынок сохраняет здоровую динамику: спрос на качественные офисы класса A+ стабильно высок, вакансия минимальна (менее 5%). Арендные ставки растут умеренно – в среднем на 5–10% в год, отражая ограниченное предложение и инфляционные издержки строителей. К примеру, ставки аренды премиальных офисов Москвы после провала 2022 года существенно восстановились: по итогам 2024 г. аренда офисов класса A в столице выросла на ~26%, достигнув ~35 тыс. ₽ за м²/год. Рекордно низкая вакантность (~5%) в бизнес-центрах Москвы поддерживает ценовой рост и сокращает сроки окупаемости инвестиций.
Типы недвижимости: Москва привлекательна во всех сегментах. Офисы класса A и B+ приносят относительно невысокую, но самую надёжную доходность ~6–8% годовых. Стрит-ритейл столицы отличается высокой ликвидностью: даже конкуренция со стороны онлайн-торговли не мешает росту арендных ставок на 5–7% в год в местах с плотным пешеходным трафиком. Торговые центры Москвы пережили период турбулентности, но остаются желанными активами: в 2024 г. на рынке появлялись объекты с окупаемостью всего ~9–10 лет – в условиях высокой ключевой ставки это привлекло множество покупателей. Складская и логистическая недвижимость вокруг Москвы также в фокусе: дефицит складов привёл к росту аренды почти на 45% за 2024 г., вакансия в ближнем Подмосковье упала до ~1,5%. Доходность складов столичного региона оценивается в 7–9% годовых, что сопоставимо с доходностью бизнеса, при относительно низких рисках.
Факторы привлекательности: Москва – крупнейший потребительский рынок и финансовый центр страны. Здесь сконцентрированы головные офисы корпораций и наиболее платёжеспособный спрос. Деловая активность и приток новых компаний поддерживаются статусом Москвы как столицы. Город обладает лучшей транспортной доступностью (хабы авиа- и железнодорожного сообщения, радиальные магистрали) и развитой инфраструктурой, что критически важно для всех типов коммерческих объектов. Стоимость входа на московский рынок самая высокая в РФ, однако престиж, ликвидность и потенциал роста арендной платы делают Москву базовым элементом портфеля для крупных инвесторов. Для частных же инвесторов всё более доступны небольшие лоты: тенденция 2024 года – всплеск сделок по покупке небольших офисных блоков (до 1000 кв.м) «в нарезку», на которые пришлась почти треть инвестиций в офисы. Это отчасти связано с оттоком капитала из жилья: после свертывания льготной ипотеки инвесторы переключились на коммерческие помещения, надеясь на более высокую отдачу. Экспертиза компании «Отелит» подтверждает: правильно подобранный качественный объект в Москве способен обеспечить стабильный доход даже в условиях волатильности рынка – при условии профессионального управления и работы с арендаторами.
Санкт-Петербург уверенно удерживает вторую позицию по инвестиционной привлекательности. Северная столица сочетает крупномасштабную экономику (промышленность, ИТ, логистика, туризм) с относительно более низким порогом входа, чем Москва. В 2024–2025 годах петербургский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует даже более высокие темпы роста локальных показателей. Так, по данным консалтинговых компаний, в ряде сегментов аренда в Санкт-Петербурге выросла на 17–27% за год – это один из самых высоких показателей по стране. Особенный рост отмечается в историческом центре и престижных районах: здесь набирает популярность формат коворкингов и гибких офисов, доля которых превысила 15% от общего объёма офисных площадей города. Спрос на качественные офисы столь высок, что вакансия по современным бизнес-центрам к концу 2024 г. не превышала ~3–4%. Для сравнения, это ниже среднего уровня по крупным городам РФ (около 3,5% свободных площадей). Недостаток свободных помещений стимулирует девелоперов: в 2025–2026 гг. в Петербурге анонсирован ввод нескольких новых объектов, включая креативные коворкинг-кластеры в отреставрированных исторических зданиях – тренд, отражающий специфическую архитектурную среду города.
Сегменты и доходность: Офисная недвижимость Питера остаётся в фокусе инвесторов – многие московские компании открывают здесь филиалы, а локальные фирмы расширяются, пользуясь поддержкой города как ИТ- и индустриального центра. Доходность петербургских офисов сопоставима с московскими, хотя стоимость приобретения ниже. Арендные ставки класса A в начале 2025 г. достигли ~2–2,5 тыс. руб. за кв.м в месяц, быстро догоняя столичный уровень.
Ритейл-сектор Петербурга пережил переформатирование (частичный уход иностранных брендов компенсировали отечественные сети), но сейчас фиксирует оживление: спрос со стороны федеральных ритейлеров и общепита вырос, особенно в районах с новым жильём. Стрит-ритейл в туристических зонах города остаётся высокодоходным – кафе, аптеки, магазины у дома показывают почти нулевую вакансию и рост арендных ставок. В целом доходность по аренде в розничном сегменте крупных городов (включая СПб) составляет ~6–7% годовых.
Складская недвижимость Петербурга и Ленобласти выгодно отличается близостью к портам и Европейскому рынку: дефицит складов пока менее острый, чем в Москве, но растущий e-commerce провоцирует активное строительство новых логопарков вдоль КАД и трассы М11. Доля регионов в объёме инвестиций в склады увеличивается – «регионы наступают на пятки Москве» в логистике, и Петербург тут на переднем плане.
Факторы роста: Санкт-Петербург обладает сильной транспортной инфраструктурой – морской порт, международный аэропорт Пулково, развитая сеть автотрасс (М11 «Нева» сократила время в пути до Москвы). Город привлекает человеческий капитал: приток квалифицированных кадров (особенно в IT и инженерии) поддерживает спрос на офисы и коворкинги. Туристическая популярность города (миллионы посетителей в год) подпитывает гостиничный бизнес и торговлю – коммерческие площади в центре извлекают выгоду из круглогодичного туристического потока.
Стоимость коммерческой недвижимости в Петербурге все еще в среднем на 30–40% ниже московской, при этом потенциал роста высок: в 2024 г. Петербург пережил локальный скачок цен на коммерцию до +17–27%, что свидетельствует о догоняющем росте. Инвесторы рассматривают СПб как относительно менее дорогую альтернативу Москве с высоким качеством активов. Не случайно в нацрейтингах инвестиционного климата Петербург стабильно входит в тройку лидеров по направлению «Недвижимость» наряду с Москвой. Для девелоперов вроде «Отелит» петербургский рынок интересен возможностью внедрять инновационные форматы (гибкие офисы, многофункциональные центры) и получать синергии от исторической среды и сильного спроса.
Казань, столица Республики Татарстан, в последние годы уверенно вошла в число наиболее перспективных регионов для коммерческих инвестиций. По данным Агентства стратегических инициатив, Татарстан – один из лидеров национального рейтинга инвестклимата, а Казань стала центром притяжения бизнеса на Волге. Статистика подтверждает рост интереса: уже в начале 2024 года спрос на коммерческую недвижимость в Татарстане взлетел. Так, за январь-февраль 2024 зарегистрировано 1,7 тыс. сделок купли-продажи коммерческих помещений, что на 33% больше, чем годом ранее. Это был самый значительный рост среди всех сегментов рынка недвижимости республики, тогда как сделки с жильём в тот же период даже сократились. Такой всплеск отражает переток частных инвесторов в нежилой сегмент на фоне снижения доходности жилья и привлекательных цен на коммерческие объекты Казани.
Рыночная динамика: Казанский рынок офисной недвижимости переживает острый дефицит площадей. В городе насчитывается 58 бизнес-центров классов «A», «B» и «B+» суммарной арендуемой площадью ~413 тыс. м². Вакантность во всех классах к концу 2024 года – менее 1%, то есть фактически предложения нет. За 2021–2023 гг. в Казани не ввели ни одного нового бизнес-центра, а за последние 8 лет построено лишь 4 деловых центра (~46 тыс. м²) – развитие рынка значительно отставало от роста экономики города. В результате арендные ставки на офисы выросли стремительно: только за 2024 год средняя ставка аренды качественных офисных помещений в Казани поднялась на 60%. Это один из рекордных показателей по стране, сопоставимый с Екатеринбургом. Премиальные офисы «улетают» ещё на этапе строительства – все новые объекты выходят на рынок либо с 100% заполняемостью, либо с минимальной вакансией. На ближайшие 2–3 года в строительстве находится лишь ~46,6 тыс. м² новых офисов, что явно недостаточно для удовлетворения спроса. Такая ситуация открывает возможности для инвесторов: приобретение офисных площадей или развитие новых проектов в Казани сулит высокую потенциальную доходность на фоне дефицита. Аналитики отмечают, что Казань, наряду с Екатеринбургом и Новосибирском, обладает одними из самых высоких арендаторских ставок в регионах и критически низкой вакантностью (~1%), что делает эти города приоритетными для офисного девелопмента.
Другие сегменты:
Торговая недвижимость Казани также на подъёме. Город – крупный туристический центр (привлекает миллионы туристов ежегодно) и университетский кластер, что поддерживает стрит-ритейл и ТРЦ. Федеральные розничные сети активно осваивают казанский рынок, арендуя помещения на центральных улицах и в новых жилых комплексах. Ставки аренды стрит-ритейла в популярных районах растут (по оценкам – порядка +5–7% в год, схоже с другими миллионниками). Складская недвижимость в Татарстане выигрывает от промышленной мощи региона (нефтехимия, машиностроение) и удачного географического положения на пересечении торговых путей. Вокруг Казани формируются логистические парки, спрос на которые стимулируют как местные производители, так и e-commerce (близость к Москве – ~800 км – делает Казань удобным распределительным узлом). По данным Росреестра, средняя цена коммерческого квадрата в Казани к концу 2024 г. достигла ~155 тыс. руб., местами доходя до 300 тыс. руб. за м² в топовых локациях – это свидетельствует о высоких ожиданиях продавцов и готовности покупателей платить за качественные объекты.
Инвестиционная привлекательность: Казань известна своей деловой активностью и поддержкой инвесторов со стороны региональных властей. Республика предлагает налоговые льготы для резидентов ОЭЗ «Иннополис» (в Казани расположен одноимённый город-спутник – IT-кластер). Уровень развития инфраструктуры – один из лучших в регионах: современные дороги, аэропорт-хаб, речной порт, логистические центры. Население Казани молодое и растёт, платежеспособный спрос усиливается развитием малого и среднего бизнеса. Инвестиционный потенциал Казани подтверждается экспертизой компании «Отелит»: коммерческие объекты в этом городе обладают устойчивым арендным спросом и низкой конкуренцией, что позволяет рассчитывать на быстрый выход на окупаемость. В перспективе 2–3 лет ключевой стратегической точкой роста здесь станет реализация крупного многофункционального делового квартала, который уже прозвали «казанским Moscow City» – его запуск к 2028 г. должен частично снять напряжение с офисными площадями. Однако уже сейчас понятно: Казань прочно закрепилась в топ-5 регионов по коммерческой недвижимости благодаря сильной экономике и грамотному развитию городского хозяйства.
Новосибирск – неофициальная «столица» Сибири и третий по численности город России – демонстрирует впечатляющий рост инвестиционной активности в коммерческой недвижимости. Благодаря своему географическому положению (узел Транссиба, перекрёсток торговых путей) и сильному научно-техническому потенциалу, Новосибирск привлекает как логистические компании, так и высокотехнологичный бизнес. За 2024 год город стал одним из лидеров по росту арендных ставок на офисы: дефицит площадей привёл к увеличению стоимости аренды офисов примерно на 50%. По данным CORE.XP, ставка на офисы класса А в Новосибирске к концу 2024 г. поднялась до ~2–2,5 тыс. руб./м² в месяц, в то время как свободные офисные площади буквально исчезли – вакансия в бизнес-центрах сократилась до 1%, что исторический минимум. Эксперты отмечают, что НСК, Екатеринбург и Казань сейчас стоят особняком: у всех троих сверхнизкая вакантность (~1%) и самые высокие региональные арендные ставки, что создаёт предпосылки для активного строительства новых офисов. Однако в Новосибирске, как и в других городах-миллионниках, за последнее десятилетие построено очень мало офисных башен – за 13 лет не появилось ни одного крупного бизнес-центра. Девелоперы ранее переключались на более маржинальное жильё, и теперь рынок ощущает последствия этого «офисного голода».
Офисный сегмент: Новосибирск располагает примерно 400–500 тыс. м² качественных офисов (оценки разных консультантов варьируются). Это 2-е место среди региональных городов России (без учёта Москвы и СПб) – больше только в Екатеринбурге (720 тыс. м²). Тем не менее, объём предложения явно недостаточен: крупным компаниям сложно найти готовые блоки 500–1000 м² в одном здании. В 2024 году существующие БЦ Новосибирска достигли полной заполняемости. В итоге арендаторы готовы платить премию за новые современные помещения: за 2025 год ожидается рост офисных ставок ещё на 15–20%. Власти и девелоперы планируют ввод в ближайшие 3 года около 40 тыс. м² новых офисов, однако этого явно мало, и ситуация дефицита сохранится. Таким образом, инвесторы в офисную недвижимость Новосибирска могут рассчитывать на продолжение роста арендных доходов и цен капитализации. Уже сейчас собственники пересматривают условия договоров, зная, что при таком спросе легко найдут новых арендаторов на более высоких ставках.
Торговая и складская недвижимость: Рынок ретейла в Новосибирске тоже оживляется. По данным местных агентств, в 2024 году цены предложения на продажу торговых помещений выросли ~на 13%, опередив инфляцию. Аренда в торговом сегменте поднялась на ~27% за год, особенно в качественных ТЦ, где возрос трафик. Новосибирск – центр агломерации 2,8 млн человек – обладает мощным потребительским рынком, поэтому сетевые ритейлеры активно развивают здесь новые форматы (например, омниканальные магазины-шоурумы, совмещённые со складами последней мили). Складская недвижимость стала настоящим драйвером новосибирского рынка: объём сделок с логистическими объектами за последние годы вырос примерно на 40%, арендные ставки складов поднялись на ~7%, до 800–1000 руб./м² в месяц. Вакансия на складах области снизилась с ~3,6% до 2,8% к концу 2025 г., несмотря на ввод новых площадей. Это объясняется экспансией e-commerce и ритейла, стремящихся держать запасы ближе к сибирским потребителям. Крупнейшие девелоперы (в т.ч. федеральные) инвестируют в строительство современных складских комплексов вокруг города – их рост оценивается в десятки процентов за 5 лет.
Привлекательность региона: Новосибирск обладает развитой транспортной системой – крупнейший в азиатской части РФ узел железных дорог, автотрасс (Р-254, Р-255), речной порт на Оби и международный аэропорт Толмачёво делают его логистическим центром. Деловой климат города улучшается: Новосибирская область стабильно входит в топ-10 по строительству и предпринимательской активности (в рейтинге перспективных регионов для строительства – 1-е место заняла Ленобласть, но Новосибирская область вошла в первую десятку). Перенос части производств и ИТ-проектов из центральной части РФ в Сибирь на фоне геополитики также сыграл роль – в городе открываются филиалы банков, технологических компаний, медицинских центров. Интерес инвесторов к Новосибирску подтверждается включением его в число топ-5 регионов по активности на рынке коммерческой недвижимости. Окупаемость инвестиций здесь зачастую выше, чем в столицах: цены на объекты ощутимо ниже московских, тогда как рост арендных ставок – один из самых высоких (50% в офисах за 2024 г.). Таким образом, Новосибирск предоставляет редкое сочетание: крупный рынок с высоким потенциалом роста при относительно низком пороге входа. Стратегически на 2026–2027 гг. точками роста станут завершение новых бизнес-центров и дальнейшее расширение логопарков – оба направления находятся в фокусе девелоперов при поддержке местных властей.
Екатеринбург, центр Свердловской области и четвёртый по величине город страны, исторически известен как «столица Урала». Сегодня он выделяется одним из самых насыщенных и в то же время напряжённых рынков офисной недвижимости в регионах. По объёму качественных офисных площадей Екатеринбург – №1 среди городов-миллионников (не считая Москву и СПб): около 720 тыс. м² совокупно классов A и B. Тем не менее, этот внушительный запас практически полностью заполнен. Уровень свободных офисов здесь опустился до исторического минимума – менее 1% вакантных площадей на начало 2025 года. В классе A вакансия сократилась с 23% в 2020 г. до всего 5% к 2024-му и стремится к нулю. Аналогично, в классах B/B+ провал 2020 г. сменился оживлением: с ~20% пустых офисов во время пандемии до 2–3% в 2024 г. Фактически, офисный кризис: свободных помещений почти нет, что стимулирует взрывной рост ставок аренды. За 2024 год средняя стоимость аренды офисов в Екатеринбурге подскочила на 62% – максимальный скачок по России. В начале 2025 г. аренда класса A обходилась здесь примерно на 50% дороже, чем класса B+ (аномально большая разница), а класс B отставал более чем вдвое. Это нетипично – в большинстве городов разрыв между классами не превышает 20–25% – и означает, что из-за нехватки площадей даже офисы более низкого класса дорожают, догоняя премиум-сегмент.
Рыночные особенности: В Екатеринбурге около 154 деловых центров, но лишь 50 из них соответствуют современным стандартам классов «A», «B» и «B+». Обеспеченность офисными помещениями высока – ~485 м² на 1000 жителей, что превышает среднероссийский уровень. Однако потребность бизнеса ещё выше (оценочно 500–550 м²/1000 чел.), учитывая роль города как опорного центра Уральского региона. Крупные девелоперы в последние годы не спешили строить офисы: текущий объем строительства крайне низкий – около 77 тыс. м², причем многие заявленные проекты заморожены или перепрофилированы под жильё. При ставках кредитования >15% годовых строительство класс-А башен пока экономически спорно: эксперты отмечают, что аренда даже половины площадей не покрывает затрат на возведение ультрасовременного БЦ при дорогом финансировании. Поэтому акцент смещается на редевелопмент – реконструкцию существующих зданий под офисы. Тем не менее, острый неудовлетворённый спрос будет и далее подталкивать рост арендных ставок, сохраняя высокую доходность для владельцев помещений. Тактика многих инвесторов – приобретать готовый арендный бизнес (Г АБ) в Екатеринбурге: полностью сданные офисные или торговые здания с устойчивым денежным потоком. Этот консервативный подход привлекателен тем, что сразу даёт понятный кешфлоу, а риски вакантности минимальны. В Екатеринбурге подобные объекты (например, офисные центры, занятые банками или госструктурами) продаются с капитализацией 11–13% годовых – весьма высокая доходность для столь крупного города.
Торговая и складская недвижимость: Екатеринбург – сильнейший торговый узел на Урале. Розничный товарооборот стабильно входит в топ-5 по России, что поддерживает развитие торговых центров. В 2024 г. открылись новые ТЦ районного формата, а крупные моллы показали восстановление трафика. Стрит-ритейл в городе процветает на ключевых магистралях с высоким пешеходным потоком (Вайнера, 8 Марта и др.), туда активно заходят сервисные арендаторы – аптеки, кофейни, минимаркеты. Ставки аренды в лучших местах растут на 5–7% в год, а вакансия близка к нулю. Логистический потенциал Екатеринбурга тоже огромен: он расположен на пересечении трансконтинентальных маршрутов, рядом проходит железнодорожный коридор Азия-Европа. Уральский хаб обслуживает обширную территорию (от Тюмени до Пермского края), поэтому склады востребованы. В региональном рейтинге перспективных регионов для строительства Свердловская область вошла в топ-10, что отражает в том числе планы по расширению индустриальных парков и складских комплексов. В 2025 г. в области ожидается ввод нескольких современных складов суммарно на ~100 тыс. м², но рост e-commerce (озон, вайлдберриз и др.) обещает быстро поглотить эти объемы. Таким образом, Екатеринбург остаётся одним из самых привлекательных регионов для инвестиций в коммерческую недвижимость – это признают и аналитики, включившие его (вместе с Москвой, СПб, Казанью, Краснодаром, Новосибирском) в число лидеров по активности инвесторов. На горизонте 2026–2027 гг. стратегическими точками роста станут снижение ключевой ставки (ожидаемое ЦБ до ~12% к 2026 г.) – что может дать зелёный свет новым офисным проектам – и реализация нацпроекта по развитию транспортно-логистического центра «Екатеринбург», укрепляющего позиции региона в складском сегменте.
Краснодарский край выделяется как регион, где инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости подкреплён миграционным притоком населения и туристической привлекательностью. Город Краснодар, административный центр края, за последнее десятилетие пережил демографический бум – население перевалило за 1,3 млн, и бизнес-активность выросла кратно. Это отразилось и на рынке коммерческой недвижимости. По данным CORE.XP, Краснодар к 2024 году вышел на 3-е место среди крупнейших городов России по объёму качественных офисов (класс A и B) – около 346 тыс. м². Впереди только Екатеринбург и Новосибирск. В первом полугодии 2024 средняя аренда офиса в регионе составляла 650–1560 ₽/м²/мес – сопоставимо с другими миллионниками (для сравнения, Ростовская область: 660–1350 ₽/м²/мес). В самом Краснодаре на март 2024 вакансия офисов была около 4% – чуть выше среднего по 14 крупнейшим городам (3,5%), но всё ещё свидетельствует об ограниченном предложении. Спрос на коммерческие площади в крае в 2023 г. был ажиотажным, однако в начале 2024 наметилось небольшое охлаждение: по данным Avito, за январь-апрель 2024 спрос на покупку коммерческой недвижимости на Кубани упал на 11% год к году. Эксперты объясняют это эффектом высокой базы – в 2023 многие инвесторы уже сделали покупки, а также ростом предложения: число объявлений о продаже коммерческих объектов за год увеличилось на 4%. В аренде похожая картина: предложение выросло на 2%, а спрос слегка снизился (-3% за год). Однако это временная стабилизация после бурного взлёта. Цены продолжают ползти вверх: средняя цена квадратного метра коммерции в Краснодарском крае в начале 2024 превышала 100 тыс. руб., на 16% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость одного объекта достигла ~12,5 млн ₽ (+4% за год). То есть капитализация активов растёт, несмотря на корректировку спроса.
Драйверы рынка: Главный двигатель коммерческого рынка Кубани – масштабный приток населения и туристов. Краснодар – один из лидеров по внутренней миграции: люди переезжают на юг в поисках мягкого климата и новых возможностей. Новые жители стимулируют розничный товарооборот, открывают малый бизнес – спрос на магазины, кафе, сервисы (от автомоек до медицинских клиник) постоянно увеличивается. Недаром на Авито наибольший рост интереса отмечен к покупке автосервисов (+7%) и отдельно стоящих зданий (+2%) за год. Количество объявлений о продаже готовых зданий выросло на 15% – свидетельство того, что инвесторы заинтересованы во владении целыми объектами (например, торговыми центрами или офисными особняками) для сдачи их в аренду. В аренде также возрос интерес к складам и отдельным зданиям – запросы арендаторов этих категорий на Кубани выросли на 7% и 42% соответственно. Это говорит о расширении бизнеса: компании ищут большие площади под склады и филиалы, а сетевые операторы – отдельные здания под свои нужды (супермаркеты, дилерские центры и т.п.).
Краснодар vs. Сочи:
Инвестиционный потенциал края распределён между самим Краснодаром и черноморским побережьем. Сочи – особый случай: город-курорт стал одним из лидеров по росту стоимости недвижимости в России. Статус главного курорта страны привёл к скачку цен на жильё и коммерцию: Сочи остаётся одним из лидеров по росту стоимости квадратного метра, здесь стабильный спрос на аренду круглый год – от туристической аренды летом до деловых мероприятий в несезон. Многие инвесторы рассматривают коммерческие помещения в Сочи (например, апарт-отели, торговые галереи на набережных) как способ получать высокий сезонный доход. Курортная недвижимость также часто используется в формате краткосрочной аренды, принося доход в разы выше долгосрочной. Краснодар же – это деловой, промышленный и торговый центр края, где сосредоточена большая часть постоянного населения. Здесь инвестиции направляются на стрит-ритейл (город известен обилием магазинов «у дома» и фермерских рынков), торгово-развлекательные центры для растущих спальных районов, а также офисы для сервисных компаний, обслуживающих аграрный сектор и застройщиков. Складская недвижимость края выигрывает от близости к портам (Новороссийск) и сельскохозяйственной направленности региона – хранение и логистика продуктов требуют всё новых хабов. В 2025 г. Kuban стала пилотной в проекте торгово-логистических центров экспорта продовольствия, что обещает приток инвестиций в склады.
Перспективы: Южные регионы демонстрируют устойчивый рост интереса со стороны инвесторов, особенно в сегменте краткосрочной аренды и сезонного дохода. Краснодарский край имеет высокий потенциал благодаря устойчивому туристическому потоку и продолжающемуся росту населения. Однако есть нюансы: аналитики предупреждают о возможном локальном перенасыщении рынка офисно-торговых площадей в центре Краснодара в ближайшие годы. Бум строительства жилья сопровождался появлением коммерческих помещений на первых этажах – предложение растёт. Это может несколько притормозить рост арендных ставок в долгосрочной перспективе. Тем не менее, стратегически на 2026–2027 гг. точки роста здесь связаны с развитием инфраструктуры под расширяющуюся агломерацию: новые дороги, развязки (проект трассы М12 до Краснодара), модернизация курортных зон к северу от Сочи. Компания «Отелит», обладая опытом работы в южных регионах, отмечает, что грамотный выбор локации – центр города с высоким трафиком или курортная зона с круглогодичным потоком – и профессиональное управление объектом способны обеспечить в Краснодарском крае доходность не ниже столичной, при более низком уровне вложений на старте.
Особенно заметен сдвиг интереса к регионам с бурным ростом деловой активности. Помимо традиционных столиц – Москвы и Санкт-Петербурга – инвесторы всё чаще присматриваются к крупным региональным центрам, где сочетание экономического роста, улучшение инфраструктуры и относительно низкая конкуренция создают высокий инвестиционный потенциал. Ниже рассмотрены ТОП регионов России с наибольшей привлекательностью для вложений в коммерческую недвижимость (офисную, торговую, складскую и стрит-ритейл) в 2024–2025 гг., с прогнозом тенденций до 2026–2027 гг. Мы проанализируем динамику рынков, рост интереса (в том числе по поисковым запросам и сделкам), деловую активность, транспортную инфраструктуру, ценовые уровни и потенциальную доходность в каждом регионе. Эта аналитика адресована частным инвесторам и профессионалам девелоперского/инвестиционного бизнеса, и основана на актуальных данных, включая экспертные оценки компании «Отелит» – российского девелопера коммерческой недвижимости, обладающего широкой экспертизой в этом сегменте.
Москва – стабильный лидер ликвидности.
Москва традиционно занимает первое место по объёму инвестиций и ликвидности коммерческой недвижимости. На столичный регион приходилось до 90% инвестиционных сделок в 2024 году, что отражает предпочтение институциональных инвесторов к надёжному московскому рынку. Несмотря на высокий базовый уровень, московский рынок сохраняет здоровую динамику: спрос на качественные офисы класса A+ стабильно высок, вакансия минимальна (менее 5%). Арендные ставки растут умеренно – в среднем на 5–10% в год, отражая ограниченное предложение и инфляционные издержки строителей. К примеру, ставки аренды премиальных офисов Москвы после провала 2022 года существенно восстановились: по итогам 2024 г. аренда офисов класса A в столице выросла на ~26%, достигнув ~35 тыс. ₽ за м²/год. Рекордно низкая вакантность (~5%) в бизнес-центрах Москвы поддерживает ценовой рост и сокращает сроки окупаемости инвестиций.
Типы недвижимости: Москва привлекательна во всех сегментах. Офисы класса A и B+ приносят относительно невысокую, но самую надёжную доходность ~6–8% годовых. Стрит-ритейл столицы отличается высокой ликвидностью: даже конкуренция со стороны онлайн-торговли не мешает росту арендных ставок на 5–7% в год в местах с плотным пешеходным трафиком. Торговые центры Москвы пережили период турбулентности, но остаются желанными активами: в 2024 г. на рынке появлялись объекты с окупаемостью всего ~9–10 лет – в условиях высокой ключевой ставки это привлекло множество покупателей. Складская и логистическая недвижимость вокруг Москвы также в фокусе: дефицит складов привёл к росту аренды почти на 45% за 2024 г., вакансия в ближнем Подмосковье упала до ~1,5%. Доходность складов столичного региона оценивается в 7–9% годовых, что сопоставимо с доходностью бизнеса, при относительно низких рисках.
Факторы привлекательности: Москва – крупнейший потребительский рынок и финансовый центр страны. Здесь сконцентрированы головные офисы корпораций и наиболее платёжеспособный спрос. Деловая активность и приток новых компаний поддерживаются статусом Москвы как столицы. Город обладает лучшей транспортной доступностью (хабы авиа- и железнодорожного сообщения, радиальные магистрали) и развитой инфраструктурой, что критически важно для всех типов коммерческих объектов. Стоимость входа на московский рынок самая высокая в РФ, однако престиж, ликвидность и потенциал роста арендной платы делают Москву базовым элементом портфеля для крупных инвесторов. Для частных же инвесторов всё более доступны небольшие лоты: тенденция 2024 года – всплеск сделок по покупке небольших офисных блоков (до 1000 кв.м) «в нарезку», на которые пришлась почти треть инвестиций в офисы. Это отчасти связано с оттоком капитала из жилья: после свертывания льготной ипотеки инвесторы переключились на коммерческие помещения, надеясь на более высокую отдачу. Экспертиза компании «Отелит» подтверждает: правильно подобранный качественный объект в Москве способен обеспечить стабильный доход даже в условиях волатильности рынка – при условии профессионального управления и работы с арендаторами.
Санкт-Петербург – стремительный рост спроса.
Санкт-Петербург уверенно удерживает вторую позицию по инвестиционной привлекательности. Северная столица сочетает крупномасштабную экономику (промышленность, ИТ, логистика, туризм) с относительно более низким порогом входа, чем Москва. В 2024–2025 годах петербургский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует даже более высокие темпы роста локальных показателей. Так, по данным консалтинговых компаний, в ряде сегментов аренда в Санкт-Петербурге выросла на 17–27% за год – это один из самых высоких показателей по стране. Особенный рост отмечается в историческом центре и престижных районах: здесь набирает популярность формат коворкингов и гибких офисов, доля которых превысила 15% от общего объёма офисных площадей города. Спрос на качественные офисы столь высок, что вакансия по современным бизнес-центрам к концу 2024 г. не превышала ~3–4%. Для сравнения, это ниже среднего уровня по крупным городам РФ (около 3,5% свободных площадей). Недостаток свободных помещений стимулирует девелоперов: в 2025–2026 гг. в Петербурге анонсирован ввод нескольких новых объектов, включая креативные коворкинг-кластеры в отреставрированных исторических зданиях – тренд, отражающий специфическую архитектурную среду города.
Сегменты и доходность: Офисная недвижимость Питера остаётся в фокусе инвесторов – многие московские компании открывают здесь филиалы, а локальные фирмы расширяются, пользуясь поддержкой города как ИТ- и индустриального центра. Доходность петербургских офисов сопоставима с московскими, хотя стоимость приобретения ниже. Арендные ставки класса A в начале 2025 г. достигли ~2–2,5 тыс. руб. за кв.м в месяц, быстро догоняя столичный уровень.
Ритейл-сектор Петербурга пережил переформатирование (частичный уход иностранных брендов компенсировали отечественные сети), но сейчас фиксирует оживление: спрос со стороны федеральных ритейлеров и общепита вырос, особенно в районах с новым жильём. Стрит-ритейл в туристических зонах города остаётся высокодоходным – кафе, аптеки, магазины у дома показывают почти нулевую вакансию и рост арендных ставок. В целом доходность по аренде в розничном сегменте крупных городов (включая СПб) составляет ~6–7% годовых.
Складская недвижимость Петербурга и Ленобласти выгодно отличается близостью к портам и Европейскому рынку: дефицит складов пока менее острый, чем в Москве, но растущий e-commerce провоцирует активное строительство новых логопарков вдоль КАД и трассы М11. Доля регионов в объёме инвестиций в склады увеличивается – «регионы наступают на пятки Москве» в логистике, и Петербург тут на переднем плане.
Факторы роста: Санкт-Петербург обладает сильной транспортной инфраструктурой – морской порт, международный аэропорт Пулково, развитая сеть автотрасс (М11 «Нева» сократила время в пути до Москвы). Город привлекает человеческий капитал: приток квалифицированных кадров (особенно в IT и инженерии) поддерживает спрос на офисы и коворкинги. Туристическая популярность города (миллионы посетителей в год) подпитывает гостиничный бизнес и торговлю – коммерческие площади в центре извлекают выгоду из круглогодичного туристического потока.
Стоимость коммерческой недвижимости в Петербурге все еще в среднем на 30–40% ниже московской, при этом потенциал роста высок: в 2024 г. Петербург пережил локальный скачок цен на коммерцию до +17–27%, что свидетельствует о догоняющем росте. Инвесторы рассматривают СПб как относительно менее дорогую альтернативу Москве с высоким качеством активов. Не случайно в нацрейтингах инвестиционного климата Петербург стабильно входит в тройку лидеров по направлению «Недвижимость» наряду с Москвой. Для девелоперов вроде «Отелит» петербургский рынок интересен возможностью внедрять инновационные форматы (гибкие офисы, многофункциональные центры) и получать синергии от исторической среды и сильного спроса.
Казань – деловой кластер Татарстана
Казань, столица Республики Татарстан, в последние годы уверенно вошла в число наиболее перспективных регионов для коммерческих инвестиций. По данным Агентства стратегических инициатив, Татарстан – один из лидеров национального рейтинга инвестклимата, а Казань стала центром притяжения бизнеса на Волге. Статистика подтверждает рост интереса: уже в начале 2024 года спрос на коммерческую недвижимость в Татарстане взлетел. Так, за январь-февраль 2024 зарегистрировано 1,7 тыс. сделок купли-продажи коммерческих помещений, что на 33% больше, чем годом ранее. Это был самый значительный рост среди всех сегментов рынка недвижимости республики, тогда как сделки с жильём в тот же период даже сократились. Такой всплеск отражает переток частных инвесторов в нежилой сегмент на фоне снижения доходности жилья и привлекательных цен на коммерческие объекты Казани.
Рыночная динамика: Казанский рынок офисной недвижимости переживает острый дефицит площадей. В городе насчитывается 58 бизнес-центров классов «A», «B» и «B+» суммарной арендуемой площадью ~413 тыс. м². Вакантность во всех классах к концу 2024 года – менее 1%, то есть фактически предложения нет. За 2021–2023 гг. в Казани не ввели ни одного нового бизнес-центра, а за последние 8 лет построено лишь 4 деловых центра (~46 тыс. м²) – развитие рынка значительно отставало от роста экономики города. В результате арендные ставки на офисы выросли стремительно: только за 2024 год средняя ставка аренды качественных офисных помещений в Казани поднялась на 60%. Это один из рекордных показателей по стране, сопоставимый с Екатеринбургом. Премиальные офисы «улетают» ещё на этапе строительства – все новые объекты выходят на рынок либо с 100% заполняемостью, либо с минимальной вакансией. На ближайшие 2–3 года в строительстве находится лишь ~46,6 тыс. м² новых офисов, что явно недостаточно для удовлетворения спроса. Такая ситуация открывает возможности для инвесторов: приобретение офисных площадей или развитие новых проектов в Казани сулит высокую потенциальную доходность на фоне дефицита. Аналитики отмечают, что Казань, наряду с Екатеринбургом и Новосибирском, обладает одними из самых высоких арендаторских ставок в регионах и критически низкой вакантностью (~1%), что делает эти города приоритетными для офисного девелопмента.
Другие сегменты:
Торговая недвижимость Казани также на подъёме. Город – крупный туристический центр (привлекает миллионы туристов ежегодно) и университетский кластер, что поддерживает стрит-ритейл и ТРЦ. Федеральные розничные сети активно осваивают казанский рынок, арендуя помещения на центральных улицах и в новых жилых комплексах. Ставки аренды стрит-ритейла в популярных районах растут (по оценкам – порядка +5–7% в год, схоже с другими миллионниками). Складская недвижимость в Татарстане выигрывает от промышленной мощи региона (нефтехимия, машиностроение) и удачного географического положения на пересечении торговых путей. Вокруг Казани формируются логистические парки, спрос на которые стимулируют как местные производители, так и e-commerce (близость к Москве – ~800 км – делает Казань удобным распределительным узлом). По данным Росреестра, средняя цена коммерческого квадрата в Казани к концу 2024 г. достигла ~155 тыс. руб., местами доходя до 300 тыс. руб. за м² в топовых локациях – это свидетельствует о высоких ожиданиях продавцов и готовности покупателей платить за качественные объекты.
Инвестиционная привлекательность: Казань известна своей деловой активностью и поддержкой инвесторов со стороны региональных властей. Республика предлагает налоговые льготы для резидентов ОЭЗ «Иннополис» (в Казани расположен одноимённый город-спутник – IT-кластер). Уровень развития инфраструктуры – один из лучших в регионах: современные дороги, аэропорт-хаб, речной порт, логистические центры. Население Казани молодое и растёт, платежеспособный спрос усиливается развитием малого и среднего бизнеса. Инвестиционный потенциал Казани подтверждается экспертизой компании «Отелит»: коммерческие объекты в этом городе обладают устойчивым арендным спросом и низкой конкуренцией, что позволяет рассчитывать на быстрый выход на окупаемость. В перспективе 2–3 лет ключевой стратегической точкой роста здесь станет реализация крупного многофункционального делового квартала, который уже прозвали «казанским Moscow City» – его запуск к 2028 г. должен частично снять напряжение с офисными площадями. Однако уже сейчас понятно: Казань прочно закрепилась в топ-5 регионов по коммерческой недвижимости благодаря сильной экономике и грамотному развитию городского хозяйства.
Новосибирск – сибирский хаб с динамичным рынком
Новосибирск – неофициальная «столица» Сибири и третий по численности город России – демонстрирует впечатляющий рост инвестиционной активности в коммерческой недвижимости. Благодаря своему географическому положению (узел Транссиба, перекрёсток торговых путей) и сильному научно-техническому потенциалу, Новосибирск привлекает как логистические компании, так и высокотехнологичный бизнес. За 2024 год город стал одним из лидеров по росту арендных ставок на офисы: дефицит площадей привёл к увеличению стоимости аренды офисов примерно на 50%. По данным CORE.XP, ставка на офисы класса А в Новосибирске к концу 2024 г. поднялась до ~2–2,5 тыс. руб./м² в месяц, в то время как свободные офисные площади буквально исчезли – вакансия в бизнес-центрах сократилась до 1%, что исторический минимум. Эксперты отмечают, что НСК, Екатеринбург и Казань сейчас стоят особняком: у всех троих сверхнизкая вакантность (~1%) и самые высокие региональные арендные ставки, что создаёт предпосылки для активного строительства новых офисов. Однако в Новосибирске, как и в других городах-миллионниках, за последнее десятилетие построено очень мало офисных башен – за 13 лет не появилось ни одного крупного бизнес-центра. Девелоперы ранее переключались на более маржинальное жильё, и теперь рынок ощущает последствия этого «офисного голода».
Офисный сегмент: Новосибирск располагает примерно 400–500 тыс. м² качественных офисов (оценки разных консультантов варьируются). Это 2-е место среди региональных городов России (без учёта Москвы и СПб) – больше только в Екатеринбурге (720 тыс. м²). Тем не менее, объём предложения явно недостаточен: крупным компаниям сложно найти готовые блоки 500–1000 м² в одном здании. В 2024 году существующие БЦ Новосибирска достигли полной заполняемости. В итоге арендаторы готовы платить премию за новые современные помещения: за 2025 год ожидается рост офисных ставок ещё на 15–20%. Власти и девелоперы планируют ввод в ближайшие 3 года около 40 тыс. м² новых офисов, однако этого явно мало, и ситуация дефицита сохранится. Таким образом, инвесторы в офисную недвижимость Новосибирска могут рассчитывать на продолжение роста арендных доходов и цен капитализации. Уже сейчас собственники пересматривают условия договоров, зная, что при таком спросе легко найдут новых арендаторов на более высоких ставках.
Торговая и складская недвижимость: Рынок ретейла в Новосибирске тоже оживляется. По данным местных агентств, в 2024 году цены предложения на продажу торговых помещений выросли ~на 13%, опередив инфляцию. Аренда в торговом сегменте поднялась на ~27% за год, особенно в качественных ТЦ, где возрос трафик. Новосибирск – центр агломерации 2,8 млн человек – обладает мощным потребительским рынком, поэтому сетевые ритейлеры активно развивают здесь новые форматы (например, омниканальные магазины-шоурумы, совмещённые со складами последней мили). Складская недвижимость стала настоящим драйвером новосибирского рынка: объём сделок с логистическими объектами за последние годы вырос примерно на 40%, арендные ставки складов поднялись на ~7%, до 800–1000 руб./м² в месяц. Вакансия на складах области снизилась с ~3,6% до 2,8% к концу 2025 г., несмотря на ввод новых площадей. Это объясняется экспансией e-commerce и ритейла, стремящихся держать запасы ближе к сибирским потребителям. Крупнейшие девелоперы (в т.ч. федеральные) инвестируют в строительство современных складских комплексов вокруг города – их рост оценивается в десятки процентов за 5 лет.
Привлекательность региона: Новосибирск обладает развитой транспортной системой – крупнейший в азиатской части РФ узел железных дорог, автотрасс (Р-254, Р-255), речной порт на Оби и международный аэропорт Толмачёво делают его логистическим центром. Деловой климат города улучшается: Новосибирская область стабильно входит в топ-10 по строительству и предпринимательской активности (в рейтинге перспективных регионов для строительства – 1-е место заняла Ленобласть, но Новосибирская область вошла в первую десятку). Перенос части производств и ИТ-проектов из центральной части РФ в Сибирь на фоне геополитики также сыграл роль – в городе открываются филиалы банков, технологических компаний, медицинских центров. Интерес инвесторов к Новосибирску подтверждается включением его в число топ-5 регионов по активности на рынке коммерческой недвижимости. Окупаемость инвестиций здесь зачастую выше, чем в столицах: цены на объекты ощутимо ниже московских, тогда как рост арендных ставок – один из самых высоких (50% в офисах за 2024 г.). Таким образом, Новосибирск предоставляет редкое сочетание: крупный рынок с высоким потенциалом роста при относительно низком пороге входа. Стратегически на 2026–2027 гг. точками роста станут завершение новых бизнес-центров и дальнейшее расширение логопарков – оба направления находятся в фокусе девелоперов при поддержке местных властей.
Екатеринбург – уральский мегаполис
с высоким доходом
Екатеринбург, центр Свердловской области и четвёртый по величине город страны, исторически известен как «столица Урала». Сегодня он выделяется одним из самых насыщенных и в то же время напряжённых рынков офисной недвижимости в регионах. По объёму качественных офисных площадей Екатеринбург – №1 среди городов-миллионников (не считая Москву и СПб): около 720 тыс. м² совокупно классов A и B. Тем не менее, этот внушительный запас практически полностью заполнен. Уровень свободных офисов здесь опустился до исторического минимума – менее 1% вакантных площадей на начало 2025 года. В классе A вакансия сократилась с 23% в 2020 г. до всего 5% к 2024-му и стремится к нулю. Аналогично, в классах B/B+ провал 2020 г. сменился оживлением: с ~20% пустых офисов во время пандемии до 2–3% в 2024 г. Фактически, офисный кризис: свободных помещений почти нет, что стимулирует взрывной рост ставок аренды. За 2024 год средняя стоимость аренды офисов в Екатеринбурге подскочила на 62% – максимальный скачок по России. В начале 2025 г. аренда класса A обходилась здесь примерно на 50% дороже, чем класса B+ (аномально большая разница), а класс B отставал более чем вдвое. Это нетипично – в большинстве городов разрыв между классами не превышает 20–25% – и означает, что из-за нехватки площадей даже офисы более низкого класса дорожают, догоняя премиум-сегмент.
Рыночные особенности: В Екатеринбурге около 154 деловых центров, но лишь 50 из них соответствуют современным стандартам классов «A», «B» и «B+». Обеспеченность офисными помещениями высока – ~485 м² на 1000 жителей, что превышает среднероссийский уровень. Однако потребность бизнеса ещё выше (оценочно 500–550 м²/1000 чел.), учитывая роль города как опорного центра Уральского региона. Крупные девелоперы в последние годы не спешили строить офисы: текущий объем строительства крайне низкий – около 77 тыс. м², причем многие заявленные проекты заморожены или перепрофилированы под жильё. При ставках кредитования >15% годовых строительство класс-А башен пока экономически спорно: эксперты отмечают, что аренда даже половины площадей не покрывает затрат на возведение ультрасовременного БЦ при дорогом финансировании. Поэтому акцент смещается на редевелопмент – реконструкцию существующих зданий под офисы. Тем не менее, острый неудовлетворённый спрос будет и далее подталкивать рост арендных ставок, сохраняя высокую доходность для владельцев помещений. Тактика многих инвесторов – приобретать готовый арендный бизнес (Г АБ) в Екатеринбурге: полностью сданные офисные или торговые здания с устойчивым денежным потоком. Этот консервативный подход привлекателен тем, что сразу даёт понятный кешфлоу, а риски вакантности минимальны. В Екатеринбурге подобные объекты (например, офисные центры, занятые банками или госструктурами) продаются с капитализацией 11–13% годовых – весьма высокая доходность для столь крупного города.
Торговая и складская недвижимость: Екатеринбург – сильнейший торговый узел на Урале. Розничный товарооборот стабильно входит в топ-5 по России, что поддерживает развитие торговых центров. В 2024 г. открылись новые ТЦ районного формата, а крупные моллы показали восстановление трафика. Стрит-ритейл в городе процветает на ключевых магистралях с высоким пешеходным потоком (Вайнера, 8 Марта и др.), туда активно заходят сервисные арендаторы – аптеки, кофейни, минимаркеты. Ставки аренды в лучших местах растут на 5–7% в год, а вакансия близка к нулю. Логистический потенциал Екатеринбурга тоже огромен: он расположен на пересечении трансконтинентальных маршрутов, рядом проходит железнодорожный коридор Азия-Европа. Уральский хаб обслуживает обширную территорию (от Тюмени до Пермского края), поэтому склады востребованы. В региональном рейтинге перспективных регионов для строительства Свердловская область вошла в топ-10, что отражает в том числе планы по расширению индустриальных парков и складских комплексов. В 2025 г. в области ожидается ввод нескольких современных складов суммарно на ~100 тыс. м², но рост e-commerce (озон, вайлдберриз и др.) обещает быстро поглотить эти объемы. Таким образом, Екатеринбург остаётся одним из самых привлекательных регионов для инвестиций в коммерческую недвижимость – это признают и аналитики, включившие его (вместе с Москвой, СПб, Казанью, Краснодаром, Новосибирском) в число лидеров по активности инвесторов. На горизонте 2026–2027 гг. стратегическими точками роста станут снижение ключевой ставки (ожидаемое ЦБ до ~12% к 2026 г.) – что может дать зелёный свет новым офисным проектам – и реализация нацпроекта по развитию транспортно-логистического центра «Екатеринбург», укрепляющего позиции региона в складском сегменте.
Краснодарский край (Краснодар и Сочи) – южный магнит для инвесторов
Краснодарский край выделяется как регион, где инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости подкреплён миграционным притоком населения и туристической привлекательностью. Город Краснодар, административный центр края, за последнее десятилетие пережил демографический бум – население перевалило за 1,3 млн, и бизнес-активность выросла кратно. Это отразилось и на рынке коммерческой недвижимости. По данным CORE.XP, Краснодар к 2024 году вышел на 3-е место среди крупнейших городов России по объёму качественных офисов (класс A и B) – около 346 тыс. м². Впереди только Екатеринбург и Новосибирск. В первом полугодии 2024 средняя аренда офиса в регионе составляла 650–1560 ₽/м²/мес – сопоставимо с другими миллионниками (для сравнения, Ростовская область: 660–1350 ₽/м²/мес). В самом Краснодаре на март 2024 вакансия офисов была около 4% – чуть выше среднего по 14 крупнейшим городам (3,5%), но всё ещё свидетельствует об ограниченном предложении. Спрос на коммерческие площади в крае в 2023 г. был ажиотажным, однако в начале 2024 наметилось небольшое охлаждение: по данным Avito, за январь-апрель 2024 спрос на покупку коммерческой недвижимости на Кубани упал на 11% год к году. Эксперты объясняют это эффектом высокой базы – в 2023 многие инвесторы уже сделали покупки, а также ростом предложения: число объявлений о продаже коммерческих объектов за год увеличилось на 4%. В аренде похожая картина: предложение выросло на 2%, а спрос слегка снизился (-3% за год). Однако это временная стабилизация после бурного взлёта. Цены продолжают ползти вверх: средняя цена квадратного метра коммерции в Краснодарском крае в начале 2024 превышала 100 тыс. руб., на 16% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость одного объекта достигла ~12,5 млн ₽ (+4% за год). То есть капитализация активов растёт, несмотря на корректировку спроса.
Драйверы рынка: Главный двигатель коммерческого рынка Кубани – масштабный приток населения и туристов. Краснодар – один из лидеров по внутренней миграции: люди переезжают на юг в поисках мягкого климата и новых возможностей. Новые жители стимулируют розничный товарооборот, открывают малый бизнес – спрос на магазины, кафе, сервисы (от автомоек до медицинских клиник) постоянно увеличивается. Недаром на Авито наибольший рост интереса отмечен к покупке автосервисов (+7%) и отдельно стоящих зданий (+2%) за год. Количество объявлений о продаже готовых зданий выросло на 15% – свидетельство того, что инвесторы заинтересованы во владении целыми объектами (например, торговыми центрами или офисными особняками) для сдачи их в аренду. В аренде также возрос интерес к складам и отдельным зданиям – запросы арендаторов этих категорий на Кубани выросли на 7% и 42% соответственно. Это говорит о расширении бизнеса: компании ищут большие площади под склады и филиалы, а сетевые операторы – отдельные здания под свои нужды (супермаркеты, дилерские центры и т.п.).
Краснодар vs. Сочи:
Инвестиционный потенциал края распределён между самим Краснодаром и черноморским побережьем. Сочи – особый случай: город-курорт стал одним из лидеров по росту стоимости недвижимости в России. Статус главного курорта страны привёл к скачку цен на жильё и коммерцию: Сочи остаётся одним из лидеров по росту стоимости квадратного метра, здесь стабильный спрос на аренду круглый год – от туристической аренды летом до деловых мероприятий в несезон. Многие инвесторы рассматривают коммерческие помещения в Сочи (например, апарт-отели, торговые галереи на набережных) как способ получать высокий сезонный доход. Курортная недвижимость также часто используется в формате краткосрочной аренды, принося доход в разы выше долгосрочной. Краснодар же – это деловой, промышленный и торговый центр края, где сосредоточена большая часть постоянного населения. Здесь инвестиции направляются на стрит-ритейл (город известен обилием магазинов «у дома» и фермерских рынков), торгово-развлекательные центры для растущих спальных районов, а также офисы для сервисных компаний, обслуживающих аграрный сектор и застройщиков. Складская недвижимость края выигрывает от близости к портам (Новороссийск) и сельскохозяйственной направленности региона – хранение и логистика продуктов требуют всё новых хабов. В 2025 г. Kuban стала пилотной в проекте торгово-логистических центров экспорта продовольствия, что обещает приток инвестиций в склады.
Перспективы: Южные регионы демонстрируют устойчивый рост интереса со стороны инвесторов, особенно в сегменте краткосрочной аренды и сезонного дохода. Краснодарский край имеет высокий потенциал благодаря устойчивому туристическому потоку и продолжающемуся росту населения. Однако есть нюансы: аналитики предупреждают о возможном локальном перенасыщении рынка офисно-торговых площадей в центре Краснодара в ближайшие годы. Бум строительства жилья сопровождался появлением коммерческих помещений на первых этажах – предложение растёт. Это может несколько притормозить рост арендных ставок в долгосрочной перспективе. Тем не менее, стратегически на 2026–2027 гг. точки роста здесь связаны с развитием инфраструктуры под расширяющуюся агломерацию: новые дороги, развязки (проект трассы М12 до Краснодара), модернизация курортных зон к северу от Сочи. Компания «Отелит», обладая опытом работы в южных регионах, отмечает, что грамотный выбор локации – центр города с высоким трафиком или курортная зона с круглогодичным потоком – и профессиональное управление объектом способны обеспечить в Краснодарском крае доходность не ниже столичной, при более низком уровне вложений на старте.
Калининград – особая экономическая зона и западный форпост
Калининградская область уникальна своим эксклавным положением и особым правовым режимом. Калининград, будучи особой экономической зоной (ОЭЗ), предлагает инвесторам налоговые льготы и специальные режимы, что сразу повышает привлекательность региона для коммерческих проектов. Дополнительные преимущества – близость к Европе, портовая инфраструктура на Балтике и развивающийся туристический рынок. Город привлекает европейским обликом, морским климатом и высоким качеством жизни, поэтому сюда активно едут как туристы, так и возвращаются на ПМЖ соотечественники из ЕС. Всё это создает уникальный инвестиционный климат: одновременно чувствуется влияние европейских трендов и сохраняется российский спрос.
Динамика рынка: В первой половине 2025 года рынок инвестиционной недвижимости Калининграда демонстрирует позитивные тенденции, несмотря на сложную внешнюю ситуацию. Спрос на коммерческую недвижимость здесь продолжает расти по мере стабилизации экономики. Отмечается укрепление позиций офисных и торговых объектов, особенно в центральных районах Калининграда. Малый и средний бизнес развивается – город стал привлекательным для предпринимателей благодаря активной застройке и улучшению инфраструктуры. Многие российские компании открывают представительства в Калининграде, оценивая его как перспективную площадку для расширения, в том числе для работы с европейскими партнёрами (через особый режим ОЭЗ). В первой половине 2025 г. в городе открылось несколько новых торговых центров и крупных торговых площадок. Это говорит о росте потребительского спроса и интересе сетевых ритейлеров к региону. Новые ТЦ сочетают магазины, рестораны, развлечения – формат, популярный у местных жителей и туристов. Открытие таких объектов повышает арендные ставки и потенциальную доходность для инвесторов в торговую недвижимость.
Сегменты: Офисная недвижимость Калининграда в 2024–2025 гг. пользуется повышенным спросом. Особенно востребованы современные офисы с гибкими планировками и развитой инфраструктурой (клиенты ценят комфорт и уровень, сравнимый с европейским). В город стали чаще заходить крупные международные компании и российские бренды – их представительства стимулируют спрос на офисные комплексы, ориентированные на креативные индустрии и стартапы.
Торговая недвижимость: Рост туристического потока и интерес сетевых брендов (особенно в сегменте фаст-фуда, одежды, товаров для дома) привёл к увеличению спроса на качественные торговые площади. Крупные торговые комплексы, сочетающие шопинг и досуг, очень популярны. В то же время, аналитики предупреждают о риске перенасыщения: концентрация нового предложения офисов и торговых площадей в центре может вызвать небольшой избыток в ближайшие годы. Возможен более медленный рост ставок аренды в долгосрочной перспективе, если предложение перегонит спрос. Но пока этого не произошло – до конца 2025 г. прогноз сохраняется позитивным.
Инвестиционный потенциал: Калининград остаётся одним из самых привлекательных регионов для инвестиций в недвижимость. Благоприятные условия ОЭЗ и растущий спрос (как на жилую, так и на коммерческую недвижимость) формируют стабильный потенциал для инвесторов. Прогноз до конца года – продолжение умеренного роста цен (3–5% в год на жилую, чуть менее быстрый на коммерцию) и высокий интерес к разным типам недвижимости. Особое внимание в регионе уделяется развитию инфраструктуры: строятся новые транспортные развязки, улучшается городская среда – всё это позитивно влияет на стоимость объектов. По данным Wordstat, даже спрос на загородные дома в Калининграде в 2025 г. вырос на 16,2% год к году, что косвенно подтверждает привлекательность региона. Стратегические точки роста на 2026–2027 гг.: дальнейшая интеграция Калининграда в международную торговлю (например, через портовые проекты), развитие туризма (в т.ч. эко-туризма на побережье, где рынок пока не насыщен) и привлечение иностранных инвесторов из дружественных стран (интерес которых к Калининграду отмечается взамен ушедших западных инвестиций). Экспертное мнение компании «Отелит» подчёркивает: стратегическое положение и особый статус Калининграда дают ему преимущества, но успех инвестиций требует тщательного выбора: важно смотреть на транспортную доступность, планы развития конкретного района и просчитывать доходность с учётом всех факторов. При грамотном подходе Калининградский регион способен обеспечить диверсификацию портфеля и высокие шансы на долгосрочный прирост капитала.
Заключение:
точки роста и стратегия на ближайшие годы
Анализ показал, что помимо двух столиц, наибольшим инвестиционным потенциалом в коммерческой недвижимости обладают крупные региональные центры – Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодарский край, Калининград – а также некоторые другие узловые регионы (например, логистические хабы Центральной России и Урала с развитым складским сегментом). Каждый из рассмотренных регионов предлагает инвесторам свои преимущества: где-то это острый дефицит площадей и взрывной рост арендных ставок (как в Казани и Екатеринбурге), где-то – бурный рост населения и потребительского спроса (Краснодар, Сочи), либо особые условия и международное положение (Калининград).
Стратегические точки роста на 2025–2027 гг.: ожидается, что при постепенном снижении ключевой ставки (до ~12% к 2026 г. по прогнозам ЦБ) и стабилизации инфляции, девелоперская активность начнёт восстанавливаться. Это особенно важно для регионов с дефицитом объектов – можно прогнозировать старт новых офисных и торговых проектов в городах-миллионниках, где сейчас вакансия околонулевая. Уже назревает волна редевелопмента: старые советские здания в центрах будут переоборудоваться под современные бизнес-пространства, чтобы удовлетворить спрос. Сегмент складской недвижимости останется на подъёме по всей стране – регионы «наступают на пятки» Москве в этом секторе, и строительство логистических комплексов продолжится быстрыми темпами (особенно на Урале, в Поволжье, Юге). Деловая активность в региональных центрах сохранится высокой, хотя возможные экономические риски (вероятность рецессии во 2П2025, колебания спроса) требуют осторожности. Инвесторам рекомендуется сохранять гибкость стратегий – фокусироваться на устойчивых сегментах (склады, качественные офисы, стрит-ритейл в густонаселённых районах) и формировать портфель, диверсифицированный по разным регионам.
Компания «Отелит», как опытный девелопер коммерческой недвижимости, отмечает, что успех вложений во многом зависит от профессионального подхода к выбору объекта и его последующему управлению. Эксперты «Отелит» подчеркивают: даже в высокопотенциальных регионах важно понимать местную специфику, юридические нюансы и инфраструктурные перспективы развития. Правильно определив точку роста – будь то строительство бизнес-центра в недооценённом районе Екатеринбурга или приобретение торговой галереи в перспективном спальном районе Краснодара – инвестор может опередить рынок и получить максимальную отдачу. В ближайшие два года инвестиции за пределами традиционных мегаполисов станут одним из ключевых трендов российского рынка недвижимости. Эти новые локации позволяют диверсифицировать портфель, снизить риски и найти источники роста даже в условиях общей экономической неопределённости.
Вывод: Регионы России с высоким инвестиционным потенциалом в коммерческой недвижимости – это сегодняшние точки опережающего развития. Москва и Санкт-Петербург обеспечивают ликвидность и престиж, но именно в региональных центрах сейчас рождаются новые возможности для роста капитала. Стратегия на ближайшие годы – следовать за демографическими и экономическими трендами: инвестировать там, где растёт бизнес и население, где не хватает качественных площадей, и где поддержка региональных властей сочетается с инициативой частного сектора. Такой взвешенный, экспертно обоснованный подход – залог успешных инвестиций, что подтверждается практикой компании «Отелит» и опытом множества частных инвесторов, уже нашедших свои точки роста на карте России.
Источники:
● Kalinka Russia – комментарий для «Газета.Ru» (20.09.2025) о растущей популярности региональных локаций, альтернативных Москве и СПб.
● Accent Capital – аналитический обзор инвестиций в коммерческую недвижимость (01.04.2025) о росте доходностей в офисном и складском сегментах (в среднем 11–13% годовых) и дефиците вакантных площадей.
● Торги.ру – обзор тенденций рынка коммерческой недвижимости (обновлено 05.10.2025) с FAQ, где названы наиболее привлекательные регионы (Москва, СПб, Казань, Краснодар, Новосибирск) и отмечены успехи логистических хабов ЦР и Урала. Также приведены данные по динамике арендных ставок: +5–10% в Москве, +17–27% в Петербурге и умеренный рост в регионах.
● RBC и региональные Росреестры – статистика сделок и цен: рост числа продаж коммерческих помещений в Татарстане на 33% (начало 2024); увеличение средней цены коммерческого м² на Кубани на 16% год к году (2024); объёмы офисных площадей (Краснодар – 346 тыс. м², Ростов – 200 тыс. м²) и уровень вакансии (Крд ~4%).
● Dvizhenie.ru – исследование офисного рынка миллионников (начало 2025): исторически низкая вакансия ~1% в Екатеринбурге, Казани, Новосибирске; рекордный рост аренды офисов за 2024 год: +62% Екб, +60% Казань, +50% Нск. Подробная аналитика IDEM/Nikoliers о структуре и динамике рынков в этих городах (Екб: обеспеченность 485 м²/1000 чел, Казань: 413 тыс. м² офисов, отсутствие ввода 2021–2023, Нск: отсутствие новых БЦ 13 лет).
● РБК Компании – обзор рынка недвижимости Калининграда (H1 2025) эксперта «4 Ключа»: растущий спрос на офисные и торговые объекты в центре Калининграда, приход крупных компаний, открытие новых ТЦ, рост спроса на загородную недвижимость и прогноз умеренного роста цен.
● Пресс-служба Авито (через «Деловая газета.Юг»/РБК Краснодар) – данные по спросу/предложению на Кубани в коммерческом сегменте в начале 2024: спрос на покупку −11%, рост предложений +4%; интерес к автосервисам (+7%) и зданиям (+2%); в аренде рост предложения зданий (+25%), складов (+?) и снижение спроса на аренду (−3%).
● Дополнительные данные: vc.ru (WEWALL) – сегментный анализ коммерческой недвижимости 2025: стрит-ритейл сохраняет высокую ликвидность при росте ставок ~+5–7%/год в городах-миллионниках; готовый арендный бизнес (Г АБ) привлекает консервативных инвесторов за счёт прозрачного кэш-флоу; чек-листы для инвесторов по выбору объектов. Также Retail.ru – рынок складов 2025: продолжающийся дефицит в Москве при активном росте региональных складов. Gazeta.ru – топ локаций для инвестиций (жилых/курортных): Краснодарский край, Крым, Калининград, Алтай – рост инфраструктуры, турпотока и льготы ОЭЗ; Сочи – лидер роста цен, круглогодичный спрос на аренду.
